09.11.2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren, “7471 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ile kentsel dönüşüm yasasında önemli değişiklikler yapılmıştır. Yapılan bu değişiklikler ile;
- Daha önce arsa paylarının en az üçte ikisine sahip arsa maliklerinin onayı ile alınabilecek kentsel dönüşüm kararı, artık arsa paylarının salt çoğunluğuna sahip arsa maliklerinin alacağı kararla yapılabilecektir.
- Bu karara katılmayan arsa maliklerine alınan karar, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi suretiyle bildirilecek; yapılan bildirimi takiben 15 gün süre içerisinde teklifin kabul edilmemesi veya incelenmemesi halinde, bu maliklerin arsa paylarının satışı yoluna gidilecektir.
- Karar katılmayan maliklerin payları, rayiç değerden az olmamak belirlenen değer üzerinden açık artırma usulü ile diğer ortaklara satılabilecektir. Söz konusu payların diğer ortaklar tarafından satın alınmaması halinde ise tespit edilen rayiç değer üzerinden dönüşüm projesini gerçekleştiren Başkanlık, İdare veya TOKİ’nin payları satın alma hakkı vardır.
- Yasa değişikliği ile yapılacak tebligatlara ilişkin esaslar değiştirilmiş ve süreç hızlandırılmıştır. Buna göre, sürece ilişkin tebligatlar maliklerin E-Devleti üzerinden yapılacak bildirim ile tebligatın ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılacaktır. Muhtarlıkta ilan suretiyle yapılacak bildirimlerde, ilanının son günü bildirim yapılmış sayılacaktır.
- Riskli yapıların tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya İdare tarafından re’sen yapılabileceği gibi masrafları arsa maliklerince ödenerek, Başkanlık tarafından lisanslandırılan kuruluşlara yaptırılabilecektir. Kurum ve kuruluşlarca yapılan tespitin sonucu Başkanlığa veya İdare’ye bildirilecektir.
- Riskli yapı tespitinin veya tahliyenin, malikler ya da kiracılar tarafından engellenmesi hallerinde kolluk kuvveti marifetiyle kapalı alanlar açtırılarak tespit yapılabilecek ve yine kolluk kuvveti marifetiyle tahliye gerçekleştirilebilecektir.
- Değişiklikten önce yeni yerleşim alanı olarak tanımlanan “rezerv yapı alanı” tanımı kaldırılarak rezerv yapı alanı kavramı meskûn alanları da kapsayacak şekilde düzenlenmiştir. Bu değişiklik ile artık üzerinde yerleşim olan alanlar da rezerv yapı alanı olarak ilan edilebilecektir.
- Rezerv yapı alanı tespiti daha önce yalnızca kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılabiliyorken, artık mülkiyeti elinde bulunduran gerçek ve tüzel kişiler de kendilerine ait alanlarının rezerv yapı alanı olarak belirlenmesini talep edilebilecektir. Arsa malikleri tarafından yapılacak bu talep ancak taşınmazların yapılaşmaya esas alanının yüzde 30’unun Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na devri veya aynı miktarın değerinin ödenmesi şartı ile mümkün olacaktır.
- Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında yıktırılarak arsa haline gelmiş taşınmazlara ilişkin ortaklığın giderilmesi davası açılabilecek, açılacak bu dava kentsel dönüşüm sürecinin tamamlanmasına engel teşkil etmeyecektir.